一、案情介绍：
张军和李菊于2013年6月在北京市某区登记结婚。张军属于再婚，李菊属于初婚。婚前张军用炒股积累的资金购买了3套房屋，婚后，除了一套房屋自住外，其他2套房屋一直用于出租，每年的房屋租金有22万余元，都打到张军账户上。李菊有正式工作，而张军婚后除了炒炒股、打理打理房子外，基本上不去上班。
随着时间的流逝，因性格及年龄的差异，二人矛盾日渐增加，越来越不可调和，2021年3月两人的婚姻走到尽头，李菊提出除了分割其它财产外，还专门提出要分割张军现存的房屋租金36万元。张军不同意，李菊于是提起离婚诉讼。这房屋租金是归属个人财产，还是共同财产？能不能分割呢？
二、双方观点：
张军认为房子是自己的婚前财产，婚后出租的房租是孳息，应当归属自己，不属于夫妻共同财产，且李菊未参与房屋出租事宜，其无权分割。
李菊认为，这两套房屋的租金属于投资收益，属于夫妻共同财产，自己有权利分割。自己辛辛苦苦上班，带孩子，而男方不上班，除了炒股就是租租房，自己还几次带客户看过房子，有一次一个客户拖欠租金跑了，还是她帮助男方找了律师，帮助追讨回的。
三、律师观点：
那么婚前房屋在婚后用于出租的租金收益能否作为夫妻共同财产分割呢？
1.先让我们看看法律是如何规定的？
《民法典》第1062条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（二）生产、经营、投资的收益；”
《民法典婚姻家庭编解释（一）》第25条规定：“ 婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的‘其他应当归共同所有的财产’：(一)一方以个人财产投资取得的收益；”第26条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”
也就是说，婚前财产，如果在婚后有收益，是孳息和自然增值的，为个人财产；投资得到的，属于夫妻共同财产。
2.那我们再看看房屋租金是属于孳息、自然增值还是投资收益？
孳息好理解，是指由原物所产生的收益。一般分为天然孳息和法定孳息。像树结的果实属于天然孳息，而银行存款利息属于法定孳息。
自然增值，是指该增值发生的原因是因市场行情、通货膨胀、社会变迁等变化而致。比如，房屋、艺术品等随着市场价格的上涨而产生的增值。
而生产、经营收益，或称投资收益，需要夫妻一方或双方投入时间、精力和劳动，经营所得。出租房屋，不是一件简单的事情。不像银行存款，放在银行，它就会产生利息。不像房产，随着供需关系、市场行情，价值增长。房租是由市场的供求规律决定的，并且与房屋本身的管理状况紧密相连，其获得收益往往需要投入更多的管理或劳务，我们知道，房子要想租出去，房主一般要发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金、有时还需要对房屋进行修缮等等，所以订立租赁合同前后，都免不了或多或少投入时间和精力，因此租金属于经营性收益。
3.既然房租属于经营性收益，那么依照上述法律规定，应当按照夫妻共同财产分割。然而，需要注意的是，在某些特殊离婚案件中，不一定平均分割，如涉及数百万元以上的租金，具体还需要考虑生产、生活的实际需要和财产的来源、各方对财产和收益的贡献大小、结婚时间长短等因素，法官也可以酌定分割比例，以体现公平原则。
四、律师建议：
婚前房产婚后出租获得的租金怎么能不被分割呢？一般通过签订婚姻财产约定协议的方式来解决，可以约定只归一方所有。
