旺铺变成烫手山芋，王先生进退两难
十年前，因为看到开发商X尚公司买商铺、包出租的促销广告，王先生以总价66万的价格买入一间商铺，首付23万，向银行贷款43万元，并委托给第三方X夏公司进行管理出租，按照每年8%收取租金。原以为稳赚不赔，谁知五年后委托合同到期后，因商场经营效益不好，X夏公司拒绝续签合同，这下不但没有收益了，银行贷款仍需继续偿还，王先生陷入进退两难的境地。
王先生和其他有相同遭遇的商铺业主们一起想了很多的维权办法，比如要求开发商继续按原租金续签合同、要求解除合同退商铺、或者要求自己接管商铺进行经营等等，均以失败告终。
什么是“售后包租”？
《商品房销售管理办法》
第四十五条第二款：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。
“售后包租”的三大陷阱
1、在出租商铺过程中，如果出现收不到租金的情况，我们很难要求开发商承担责任，只能要求第三方承担责任，而这个第三方往往经济实力和公司规模都比较差，我们的利益难以得到保障。
这是因为，在实务中，开发商为规避法律禁止性规定，通常把出售行为和包租行为拆分开来签合同。 比如，本案中，王先生首先与开发商X尚公司签订《商铺经营使用权转让合同》，由X尚公司将商铺经营使用权转让给王先生，王先生向X尚公司支付商铺经营权转让费；然后，王先生又与X夏公司签订《商铺委托经营协议》，将商铺委托给X夏公司管理运营，由X夏公司向王先生支付租金。在法律上，两家公司彼此独立，两个合同也互无关联，开发商完全退出了未来商铺的管理运营活动。
2、消费者以开发商进行售后包租宣传、事后未兑现承诺为由，要求开发商承担责任，往往难以得到法院支持。
这是因为，根据相关法律规定，出卖人发布的引入招商项目的广告和宣传资料一般不视为所签正式合同内容的组成部分，符合特定条件的除外。开发商一般也会在营销资料及合同中注明类似“宣传内容仅作购房参考，不视为合同的一部分”等内容，以规避此类法律风险。
3、如果开发商以虚构的商业地产项目或以实际无法完成的项目为合同标的，以返本销售、售后包租等方式，实现非法吸收资金的目的，很可能构成非法吸收公众存款罪或诈骗罪。
此时，开发商的相关负责人和项目核心人员会被追究刑事责任，售后包租的合同也无法实际履行或被法院判定无效，消费者不仅无法取得商铺使用权，也不能获得返租收益了。
律师说法
作为消费者，在购买此类商铺或房屋时，我们应当注意以下几点，保护自己的权益：
1、在购买前，我们要注意保存开发商在宣传和销售时承诺投资回报的相关资料，并仔细甄别资料中关于投资回报率的内容。
2、在与开发商磋商过程中，我们应当仔细审查开发商是否具有经营资质，以及交易商铺是否满足销售条件、五证是否齐全等。
3、在签约时，我们应仔细阅读合同内容，注意合同主体、履行期限、是否明确开发商在房屋买卖与委托租赁中具体的法律责任等关键性条款。
法律依据
1、《商品房销售管理办法》
第十一条第二款：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》
第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
3、《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条第一款：实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：
（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；
4、《中华人民共和国刑法(2020修正) 》
第一百九十二条：以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处七年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。
第二百二十四条：有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：
（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；
（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；
（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；
（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；
（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。
