刘丛律师

北京盈科刘丛律师：买房时一定要按照房本上登记的名字来签合同吗

案例回顾

 2015年6月，买房人小黄与卖方王二签订了《购房合同》，并支付了20万元定金。

因为当时房本上的产权人仍是王二已经过世的母亲邓某，王二就在卖方签名处写了邓某的名字，在代理人签名处写上了自己的名字。

后来房价涨的厉害，王二想毁约，不同意继续卖房了。

小黄诉至法院，要求王二继续履行《购房合同》，没想到法院认定该合同不成立，不能继续履行。

法院裁判观点

公民自出生时起至死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人可以委托代理人订立合同。

《购房合同》中约定的卖方是邓某，签约时邓某已经死亡，不具有民事权利能力，因此，《购房合同》并未成立。

律师说法

1、我们在签合同时一定要注意合同主体的合法性，不能以已经去世人的名义签合同。否则，有合同不成立的法律风险。本案中，最稳妥的办法是，等到王二办完继承手续，房本变更成王二的名字后，双方再签订《购房合同》。

2、虽然因为合同主体不合法，小杨无法取得房屋的产权，但是对于合同的不成立，卖方王二负有缔约过失责任，小黄可以起诉王二，要求他赔偿损失，并要求返还20万元定金。

法律依据

《民法典》

第十三条：自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。

第五百条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚信原则的行为。