房产抵押纠纷解决

房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。 提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。

房产抵押纠纷处理原则

一、凡抵押双方订有抵押合同又经房地产管理机关办理抵押登记的，都应认定抵押贷款关系成立，一方翻悔，不予支持。

二、抵押房地产转移占有的，自交付抵押权人占有时抵押权成立;不转移占有的，自抵押合同生效时(一般以交付房屋所有权证和土地使用权证时)成立;按规定需办理特殊手续的，自办理完登记、公证或认证等手续时成立。

三、无合法房地产权属证件的房地产抵押;抵押人以自己不享有房屋所有权和土地使用权的房地产抵押;未经共有人同意的共有房地产的抵押;违章建筑物的抵押;以未来的财产作抵押物的抵押;已建有房屋的房地产将房屋与土地分割进行的抵押;已设定抵押权的房地产未经抵押权人同意，抵押人又将抵押物转让他人，或将同一担保价值的抵押物又抵押给第三人的抵押，均为无效。

四、抵押人在抵押物上再行设定的抵押权或其他权利，不能对抗优先设定的抵押权，未经抵押权人同意又将抵押物转移他人，抵押权人有向任何占有人追索的权利。给善意占有人造成损失的，抵押人应承担民事责任。

五、抵押人为了其他共有人利益，或抵押人将共有房地产作抵押物进行抵押，其他共有人明知而不反对的;抵押人将夫妻双方共有的房地产抵押，系为了家庭生活、生产经营的，一般应认定有效。

六、抵押权成立后，抵押人逾期不偿还债务，抵押权人有权申请处分抵押物并优先受偿。变卖或拍卖房地产应经过人民法院、房地产交易部门或专门拍卖机构，抵押权人不得擅自处分抵押物。但对抵押当事人在抵押合同中约定变卖方式的，应予准许。

七、拍卖、变卖抵押房地产，无人受买时，抵押权人可以通过法律程序，取得所有权或使用权，若抵押物的价值大于抵押人债务的，抵押权人应将余款退给抵押人。

八、将地上建筑物、其他附着物用作抵押时，其使用范围内的土地也随之抵押，反之，将土地使用权作抵押时，地上建筑物、其他附着物也随着抵押。

九、涉及对抵押合同的认定、对抵押物的限制、对抵押房地产的再抵押、清偿债务的顺序、风险责任的承担等问题时，应按照最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第112条至第116条的规定处理。

十、对典当业以房地产作抵押放款的，尽管其合同写的是房屋典当，但实质是房地产抵押贷款，不能比照房屋典当处理，应参照抵押的有关规定处理。对民间发生的不转移房地产占有或以钱计息的“典当”，亦应按抵押贷款的原则处理。

十一、解放初期设定抵押权的房地产应由产权人进行登记，已由抵押人代登记的，未经产权人同意不得擅自改在自己的名下，已登在抵押权人名下的，一般应认定无效，对抵押人下落不明，致债务不能清偿的抵押房地产，可由政府代管，其债务由政府清偿，自代管之日起逾期两年无人主张权利，即收为国有，后出现原产权入主张产权的，不予支持。

十二、各地人民政府对房地产抵押另有规定的，应按各地具体规定处理。

房产抵押纠纷处理方式

(1)协商处理：纠纷各方自行洽谈，平等、互利、合理、有偿的妥善处理;主要是根据当事人之间缔结的合同进行洽谈，处理争议两边之间的房产纠纷。假如纠纷各方无法洽谈处理，可根据纠纷的性质及法令关系分别向主管机关投诉，或请求裁定，或向人民法院提申述讼。

(2)机关依职权处理：争议两边的一方向机关投诉后，机关根据主管规模受理，根据有关法令和法规、规章作出决议。如当事人对决议不服，可提起复议或提起诉讼，除结局复议以外，须在收到复议决议书之日起15天内向人民法院提起诉讼。但决议一旦作出即可履行，提起复议或诉讼并不中止履行。

(3)裁定或诉讼程序处理：假如纠纷不属于机关主管，当事人可请求裁定或提起民事诉讼。请求裁定必须有约好的裁定协议，如无约好，不行请求裁定，只能提起民事诉讼。裁定实施一裁结局制。裁决作出后，当事人不行就同一纠纷再次请求裁定或向人民法院申述。

房产抵押纠纷诉讼时效

《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条第二款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。由此可见，抵押权作为担保物权的事实诉讼时效有四年。反面解释：如果担保物权人在担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后二年以后行使担保物权的，人民法院将不予以支持。

房产抵押纠纷诉讼管辖

《民事诉讼法》第三十四条规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”这里的关键是如何理解“不动产纠纷”。不动产纠纷，应当指不动产买卖、不动产抵押、不动产确权、不动产征用和不动产侵权纠纷，该类纠纷案件应当适用专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖。

房产抵押纠纷诉讼流程

如果双方订立的仲裁条款无效，或者双方明确约定以诉讼方式解决纠纷，就应按《民事诉讼法》第34条的专属管辖规定，向不动产所在的人民法院提起诉讼。

1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的户籍所在地派出所打印户籍证明;如果是单位，可以到工商行政管理局打印该单位的基本注册资料。

2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请人民法院采取财产保全措施。

3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向人民法院立案庭提交诉讼状和证据提起诉讼。案件受理后，人民法院会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，并通知交费。如七日内未按照规定交纳诉讼费，人民法院将裁定案件按撤诉处理。

4、举证。立案后，人民法院可能会指定举证期限，要求在期限内提交全部证据材料，逾期提交的证据则不予质证。

5、开庭。立案后，人民法院会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，人民法院会裁定按照撤诉来处理。

6、开庭审理。依次需要经过核实双方当事人身份、告知当事人诉讼权利及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述最后意见、法庭调解和宣判的程序。

房产抵押纠纷诉讼文书

原告：罗xx，身份证号码：xxxxxxxxx ，男，*族，54岁，住址：xx县xx镇xx村，联系电话：xxxxxxxxxxx.

委托代理人：黄xx律师

被告：马xx，身份证号码：xxxxxxxxxxx，男 ，*族，45岁，住址：xx县xx镇xx村，联系电话：xxxxxxxx.

案由：*****

诉讼请求：

事实和理由：

此致

xxxx人民法院

具状人：xx

年 月 日