面对开发商延期交房该如何维权

对中国老百姓来说，能在北京、上海、广州等大城市买一套属于自己的商品房是一件很不容易的事情。但目前房地产市场还是属于卖方市场，开发商在交易的过程中处于绝对强势的地位。这就造成了在签订商品房买卖合同时，购房人只有签还是不签买卖合同的权利，但开发商绝对不会和你讨论合同条款是否公平，双方是否可以协商合同条款的问题，甚至开发商利用其强势地位，强加给购房人不平等的合同条款，这也是极为普遍的。

下面我们就签订完商品房买卖合同后，开发商延期交房时，业主该如何维权的法律问题，通过我们实际办理的案件为例，为业主做法律层面的分析。

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购房人与开发商签订的商品房买卖合同中都会有交房时间的条款约定。并且约定了如果开发商延期交房的，一般延期交房超过60天，买受人有权退房。如果没有超过60天的，或者超过60天，买受人不退房，开发商按照延期交房的天数，并按照房屋总价款的日万分之一至三，向买受人支付延期交房违约金。我们目前看这个条款还是合理的。但是，就像我们之前所述，买受人只能选择是否签订房屋买卖合同，而没有合同条款的选择权。这时，开发商往往会在商品房买卖合同的补充协议中约定，延期交房的违约金总和不超过房屋价款的万分之一。这就是开发商在签订合同时，给买受人设下的陷阱。

我们在代理实际案件时，同样遇到前述问题。那么我们从法律角度分析一下。拿一套商品房总价500万为例，延期交房时间达到了365天（实践中有的开发商延期交房时间更长）。如果按照开发商补充协议中的约定计算，不论其延期交房多长时间，其承担的违约责任只是总房款的万分之一，即：5万元。如果按照商品房买卖合同约定，延期交房一日需要承担至少总房款日万分之一的违约金。计算延期交房一年的违约金为：182500元。仅一年的违约金数额就相差将近4倍。在我们代理的案件中，开发商面对业主的违约金主张当然会极力反驳。开发商的主要理由便是，房屋买受人在签订房屋买卖合同时，是你们自愿的，补充协议的约定是对主合同约定的变更，延期交房违约金数额的约定也是买受人同意的，因此，开发商最多只给5万违约金的赔偿。但是，我们要分析，补充协议中的违约金赔偿上限是否符合法律规定，该条款约定是否产生法律约束力。我们认为，首先，该条款明显属于格式条款，开发商在与房屋买受人签订合同时，该补充协议是对所有房屋买受人重复使用的，且该条款是开发商自行拟定，且不能与买受人协商改变的，条款内容是明显有利于房屋出卖人的。该条款应定义为格式条款。其次，该补充条款排除了买受人的主要权利，免除了开发商的主要义务。作为房屋买卖合同双方的主要权利、义务来讲，开发商的主要义务是向买受人交付房屋，买受人主要义务是交付全部购房款，现买受人已经完成了其主要义务，但开发商延迟履行其交付房屋的主要义务，是对守约方权利的极大损害。试想一下，开发商如果延期交房一年、两年，甚至更长时间，其承担的仅仅是房屋总价款的万分之一，这将对买受人的权利造成极大的损害，而开发商却只承担极小的违约责任，对买受人来说是非常不公平，这也就等于开发商通过补充条款免除了自身的主要义务，该条款应属于无效条款。再次，我们从违约成本上分析，房屋买受人不论是贷款还是一次性付款，开发商都能得到房屋总价款500万元。开发商利用了500万元房屋出售价款进行资金运作，其一年的贷款利息也要比其承担的违约责任要高，开发商就更不担心违约对其造成的惩罚成本。之所以商品房买卖合同范本要约定开发商逾期交房承担的违约责任至少是日万分之一，也是要促进开发商及时的履行其应尽义务，使其不敢违约、不能违约，从而变相的维护买受人的合法权益。最后，在业主向开发商主张延期交房违约金的情况下，开发商往往会主张按照总房款日万分一标准支付违约金明显过高，但根据我们掌握的各地法院裁判标准，违约金标准的日万分之一至三的范围，都是合理的。

综上，通过我们律赢时代网专业律师的分析，业主维权时不要再觉得跟开发商打官司赢不了，业主要有信心，只要依法、合理维权，法律是公正的。

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