株洲某某物业管理有限公司、金某等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

株洲某某物业管理有限公司、金某等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省株洲市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘02民终2036号

上诉人（原审原告）：株洲某某物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区贺家土人民中路86号2栋。

法定代表人：扬某，总经理。

委托诉讼代理人：刘苗，湖南金州(株洲)律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：于永亮，湖南金州(株洲)律师事务所律师,代理权限为一般代理。

上诉人（原审被告）：金某，男，1980年6月17日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。

上诉人（原审被告）：张某（金某之妻），女，1983年11月22日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。

委托诉讼代理人：金某，男，1980年6月17日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区，代理权限为特别授权。

上诉人株洲某某物业管理有限公司与上诉人金某、张某物业服务合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2022）湘0203民初3062号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

株洲某某物业管理有限公司上诉称：1.改判被上诉人支付物业费4587.26元及滞纳金，原审少判了458.76元；并由被上诉人承担全部诉讼费。事实与理由：1.上诉人与被上诉人签订《宏侨凯旋名门前期物业服务协议》，协议第九条第一款约定：一方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，甲方有权通过相应程序要求乙方承担责任，在双方协商或生效法律文书明确责任前，甲方无权以拒交、少交物业服务费等费用进行对抗或地址其交费义务。

金某、张某辩称：请求驳回上诉，支持我方上诉请求。

金某、张某上诉称：原判缴纳物业费金额过高，计算方法和金额与实际有出入；漏判修复上诉人金某、张某共有车位严重漏水的费用。事实与理由：原判判决九折缴纳物业费4128.5元过高。2.在一审庭审过程中中凯物业委托律师在庭审时，就我方提出的2018年购买的车位漏水至今的问题，当庭承诺沟通处理。2021年7月1日之后就没有物业管理服务合同。

株洲某某物业管理有限公司辩称：请求驳回上诉，支持我方上诉请求。

株洲某某物业管理有限公司向原审法院起诉请求：1.被告支付物业费4587.26元及滞纳金（滞纳金以4587元为基数，按每日3‰计算至实际支付之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订《宏侨·凯旋名门前期物业服务协议》，该合同约定原告向被告所购的房屋为凯旋名门13栋2101号提供前期物业服务，房屋面积为115.84㎡。协议第四条第二款约定：被告按房屋面积1.8元/㎡每月向原告支付物业服务管理费，缴费时间为按年收取；协议第九条第三款约定逾期缴费的按照欠款金额×天数×3‰缴纳滞纳金；协议第十三条约定因本协议发生争议，可向株洲市芦淞区人民法院提起诉讼。协议生效后原告依约定向被告提供了完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务管理费，自2020年7月1日至2022年4月30日，被告共拖欠物业服务费4587.26元，原告多次催缴未果。

原审查明：被告金某系宏侨·凯旋名门13栋2101号业主，该房屋建筑面积115.84㎡。2015年8月16日，原告与被告签订《宏侨·凯旋名门前期物业服务协议》，合同约定由原告为被告提供前期物业服务，收费标准为高层住宅1.8元/月/㎡，缴费时间为按年收取，若不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，则自逾期之日起按每天3‰的标准收取违约金。另合同第十五条约定“本协议自签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与中凯物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。在合同履行过程中，原告存在物业服务不到位的情形，被告拒交2020年7月1日至2022年4月30日期间的物业费，原告书面催收未果。

原审另查明：2020年7月4日，凯旋名门小区业委会经业主大会选举产生，并于同年7月13日报备。2020年12月12日，凯旋名门小区业委会发布《业主委员会公告》，告知全体业主，经业委会集体讨论，采取业主大会投票表决招标或者协议方式选聘物业服务企业。2021年1月12日至2021年1月31日，凯旋名门小区以书面征求意见的形式召开业主大会，2021年2月6日，业委会发出《株洲市芦淞区凯旋名门小区业主委会业主大会投票结果公告》，公布如何选用物业公司的投票情况；2021年3月2日，业委会发出《株洲市芦淞区凯旋名门小区业主委员会公告》，决定采取协议选聘的方式招聘物业公司。2021年5月16日至5月30日以书面形式召开第二次业主大会，对备选的三家物业公司进行投票，经投票选出长沙世纪金源物业管理有限责任公司为新的物业公司，并于2021年6月29日签订合同。

原审还查明：业委会于2021年2月6日和2021年3月2日发布的公告均被芦淞区人民法院（2021）湘0203民初1916号民事判决书予以撤销。同时，芦淞区人民法院（2022）湘0203诉前调确55号民事裁定书确认凯旋名门小区业委会与长沙世纪金源物业管理有限责任公司签订的《株洲市芦淞区凯旋名门小区物业管理服务合同》予以解除，长沙世纪金源物业管理有限责任公司从未进场提供物业服务。

原审认为，本案系物业服务合同纠纷。争议焦点为被告是否应当向原告支付2020年7月1日至2022年4月30日期间的物业管理费及应当支付的金额是多少。原告与被告签订的《宏侨·凯旋名门前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律禁止性规定，自签订之日起对原、被告双方均具有法律效力。原告为凯旋名门小区业主提供物业管理服务，在合同履行过程中，原告未严格按照合同约定提供完善的服务，降低了服务质量，原告的行为构成违约，但物业服务企业主要的收入来源于物业服务费，也是其提供正常物业服务的物质基础，该违约行为并未构成拒交物业费的合法理由；被告未按约定及时交纳物业管理费，违反了合同约定。故原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，均应承担相应违约责任。被告自2020年7月1日至2022年4月30日应交物业费4587.26元，酌情按合同约定的物业服务费的90%确定被告应缴纳的物业管理费即4128.5元。对原告请求判令被告交纳违约金的诉请，因原告也存在违约情形，被告拒交物业费事出有因，不予以支持。另被告辩称已经与长沙世纪金源物业管理有限责任公司签订合同，原合同终止的意见，业委会于2021年2月6日和2021年3月2日发布的公告已被撤销，公告内容中以协议选聘物业公司的方式未经合法合规的程序予以确定，且之后业委会与长沙世纪金源物业管理有限责任公司的合同已经解除，长沙世纪金源物业管理有限责任公司从未进场提供物业服务，故对该辩解意见，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定判决如下：一、被告金某、张某于本判决生效后十日内向原告株洲某某物业管理有限公司支付物业服务费4128.5元（自2020年7月1日至2022年4月30日）；二、驳回原告株洲某某物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告金某、张某负担22.5元，原告株洲某某物业管理有限公司负担2.5元。

本院对原审查明的事实予以确认。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷案，争议焦点为双方上诉人的请求是否有事实和法律依据。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”株洲某某物业管理有限公司与金某于2015年8月16日签订的《宏侨·凯旋名门前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规，合法有效，双方应当履行合同义务。金某户在享受物业服务后，应当按照合同约定缴纳物业服务费，未能及时缴纳，构成违约。株洲某某物业管理有限公司在合同履行过程中未严格按照合同约定提供完善的服务，降低了服务质量，也构成违约。双方在合同履行过程中均存在违约行为，均应承担相应违约责任。被告自2020年7月1日至2022年4月30日应交物业费4587.26元，原审酌情按合同约定的物业服务费的90%确定被告应缴纳的物业管理费即4128.5元并无不妥。株洲某某物业管理有限公司存在违约情形，要求金某户支付违约金，不予以支持。金某户主张株洲某某物业管理有限公司支付修复车位的费用，金某户在本案中并未提起反诉，系另外法律关系，可以另行主张权利，本案不予审理。上诉人的上诉理由均不能成立，均不予支持。原审事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人株洲某某物业管理有限公司负担50元，上诉人金某、张某负担50元。

本判决为终审判决。

审判长  段郴雯

审判员  彭德华

审判员  肖 晶

二〇二二年九月二十三日

书记员  张浩源